Milhões em jogo

Impasse coloca em risco ampliação do shopping Iguatemi em Porto Alegre

Companhia considera alto custo de compromissos com obras, mas prefeitura da Capital não abre mão

08/03/2013 - 22h30min
Impasse coloca em risco ampliação do shopping Iguatemi em Porto Alegre Ronaldo Bernardi/Agencia RBS
Empresa já deu início à construção, com investimento previsto de R$ 150 milhões, porém reluta em aceitar todas as contrapartidas Foto: Ronaldo Bernardi / Agencia RBS  

Depois de seis meses de negociações, o impasse entre o Iguatemi e a prefeitura de Porto Alegre para amenizar o impacto da expansão do shopping no trânsito está longe do fim. O Iguatemi quer excluir da lista de compromissos acertada em 2008 a extensão da Rua Anita Garibaldi até a Avenida João Wallig, orçada em R$ 9 milhões, mas a prefeitura não concorda.

Nesta semana, a Iguatemi Empresa de Shopping Centers solicitou uma audiência com o prefeito José Fortunati para tratar do embaraço, mas o pedido foi negado. Conforme pessoas envolvidas na busca de um entendimento, o prefeito orientou a empresa a tratar diretamente com a Procuradoria-Geral do Município (PGM). Ocorre que a PGM já havia rejeitado, em fevereiro, um novo estudo técnico do Iguatemi solicitando a exclusão da obra na Anita das obrigações mitigatórias (contrapartidas exigidas pelo município para absorver o aumento do tráfego).

– Não há por que alterar as obrigações mitigatórias se não houver motivos técnicos bem-fundamentados – explica o procurador-geral do município, João Batista Linck Figueira.

Contrapartidas somam mais de 10% do investimento

O debate se arrasta desde 2012, quando houve dezenas de encontros entre executivos do Iguatemi e Fortunati. Não se sabe ainda se a negativa poderá levar o shopping a paralisar o investimento de R$ 150 milhões, cujas obras apenas se iniciaram. O certo é que, se não cumprir os termos previamente acordados, a empresa dificilmente receberá as licenças necessárias para inaugurar o novo espaço, no qual está prevista a operação de 84 lojas.

No total, as contrapartidas somam R$ 16 milhões, mais de 10% do valor total da obra – uma espécie de limite informal para contrapartidas, na visão dos empreendedores. Além da extensão da Anita, o Iguatemi terá de arcar com o alargamento de um trecho da João Wallig, a construção de 2,5 quilômetros de ciclovias e passarela de pedestres sobre a Avenida Túlio de Rose, ligando Iguatemi e Bourbon Country, entre outras.

O Iguatemi não esclarece os motivos para mudar as contrapartidas e prefere não se pronunciar enquanto as negociações estiverem em andamento. Analistas de varejo e executivos próximos da companhia avaliam que a razão pode ser o aumento da concorrência na região.

A chegada do Bourbon Shopping Wallig, inaugurado há menos de um ano, teria diluído o mercado de alto padrão na Zona Norte, antes concentrado em Iguatemi e Bourbon Country. Essa concorrência teria levado o shopping a recalcular o tempo de recuperação do valor investido no projeto, que demonstrou a necessidade de reduzir custos. E haveria interesse de que o valor da contrapartida seja dividido com o Grupo Zaffari, que administra os outros dois shoppings na região.

Vilson Noer, presidente da Associação Gaúcha para Desenvolvimento do Varejo, lembra que Porto Alegre tem muitos shoppings para o tamanho da população:

– É de se esperar que os controladores queiram melhorar o índice de retorno do investimento, inclusive renegociando a contrapartida.

Exigências causaram atraso em São Paulo

A discussão em torno da contrapartida para a expansão do Iguatemi em Porto Alegre remete a casos que têm se tornado comuns em outras capitais. Em São Paulo, a inauguração do Shopping JK Iguatemi, no ano passado, foi adiada em dois meses devido ao atraso nas obras exigidas pela prefeitura. A construção de um anel viário custou R$ 97 milhões, quase um terço do valor do empreendimento.

Em Porto Alegre, shopping centers recentemente inaugurados foram sujeitos a contrapartidas viárias e de infraestrutura. O Bourbon Wallig, investimento de R$ 270 milhões, aplicou cerca de R$ 20 milhões em obras no entorno, a principal delas para ampliar a Avenida Grécia em 1,5 mil metros.

– A exigência de contrapartida é muito comum na Europa como forma de reduzir o impacto com a chegada de um grande empreendimento, melhorando a qualidade de vidas nas metrópoles – explica Flávio Martins, professor de Negociação e Marketing na ESPM-Sul.

Empreendedores e construtoras reclamam da falta de um padrão ou teto no percentual de contrapartidas em empreendimentos em Porto Alegre. Paulo Garcia, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), diz que investidores fazem negócios às cegas sem saber qual será a dimensão das contrapartidas exigidas pela prefeitura:

– Um custo de 10% como contrapartida e mitigação pode inviabilizar um empreendimento– calcula.

Os números
Investimento de R$ 150 milhões
Uma nova área será construída em anexo à atual
Serão 84 novas lojas e 1,3 mil vagas no estacionamento
Inauguração está prevista para outubro de 2014
Também será erguida uma torre de escritórios, orçada em R$ 56 milhões

Entenda o caso
Em dezembro de 2008, a Empresas Iguatemi entregou à prefeitura de Porto Alegre um estudo de impacto ambiental no qual constavam as medidas mitigatórias para a expansão do shopping.
Em outubro de 2012, o Iguatemi apresentou novo estudo e solicitou a retirada da ampliação da Rua Anita Garibaldi do projeto original. Houve pelo menos 20 encontros com o prefeito José Fortunati para tratar do tema, que foi encaminhado à Procuradoria Geral do Município (PGM).
Em fevereiro de 2013, a PGM entregou oficialmente uma negativa ao segundo estudo.
Semanas depois, o Iguatemi tentou uma audiência com Fortunati, sem sucesso.
Por enquanto, a expansão está em curso. Mas, sem as obras mitigatórias, a empresa poderá não obter as licenças de operação.

 
 
 
 
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