Quem espera aproveitar o marasmo do mercado imobiliário para pechinchar um apartamento a preço baixo terá de exercitar o poder de barganha. Mesmo em um cenário pouco sugestivo a novos negócios - com crédito restrito e insegurança quanto à economia - os valores têm teimado em não cair na Capital.
Alta do juro e escassez de recursos para financiamento reduzem mercado imobiliário
Levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi) e da Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário (Agademi) mostrou que, nos últimos 12 meses, o preço dos imóveis usados encolheu em apenas sete dos 63 bairros pesquisados - e todos afastados do centro da cidade: Camaquã, Aberta dos Morros, São Geraldo, Agronomia, Guarujá, Belém Novo e Passo das Pedras.
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Em 39 bairros, o preço do metro quadrado subiu acima da inflação no período (8,2%). O resultado conversa com o levantamento do site FipeZap, que mostra alta de 7% nos pedidos feitos em Porto Alegre.
- Muitos vendedores ainda esperam que os preços voltem a subir e resistem em baixar a pedida. Mas percebemos que, desde o início deste ano, este pensamento tem mudado, com mais gente reduzindo os preços - afirma Gilberto Cabeda, vice-presidente de Comercialização de Imóveis do Secovi-RS, sindicato que representa as imobiliárias.
Este movimento afasta a Capital de um saldão de imóveis. Ao invés de baixarem preços, muitos proprietários que não têm pressa para se desfazer do apartamento mudam a placa de "vende-se" para "aluga-se" quando a demanda cai. Desta forma, encolhe a oferta. Conforme o Secovi, a quantidade de imóveis usados no mercado caiu de 10,6 mil em novembro do ano passado para 10,2 mil em abril de 2015.
- Pode haver descontos pontuais, ofertados principalmente por quem comprou um imóvel e não está conseguindo pagar o financiamento em dia - aponta Rafael Severo, sócio da Trend Investimentos Imobiliários.
O cenário é favorável ao comprador que tem dinheiro na mão e pode propor uma entrada mais generosa. As novas regras da Caixa Econômica Federal para imóvel usado, passando o limite do financiamento de 80% para 50% do valor, levaram muitos potenciais compradores a adiarem seus planos. Quem precisa vender terá de ouvir com atenção o menor número de compradores.
- Teremos um mercado imobiliário muito mais flexível a negociações até o final deste ano. Quem pretende comprar, pode esperar juntar mais dinheiro para entrada como forma de aumentar o poder de barganha - avalia o professor de Economia da PUCRS Alfredo Meneghetti Neto.
Dinheiro na mão seduz vendedores
Propostas de pagamento à vista poderão encontrar vendedores bem mais dispostos a aceitar reduzir o valor do imóvel ofertado, avaliam especialistas. Isso ocorre por duas razões. A primeira é a diminuição do número de pessoas em condições de comprar. Isso pressionará quem precisa se desfazer de um apartamento e abrir mão de parte do lucro.
Outro motivo é que a dificuldade em obter financiamento deverá criar um mercado mais flexível à inclusão de carros, outros imóveis e até carta de crédito na negociação. Os vendedores poderão ter de escolher entre aceitar uma negociação mais complexa, em que terão o trabalho de receber e revender o bem, ou toparem receber menos em dinheiro.
- Quem tiver a maior parte do valor para dar à vista terá uma vantagem competitiva em relação aos outros compradores, e, portanto, mais poder de negociação - explica Rafael Severo, sócio da Trend Investimentos Imobiliários.
O tamanho dos descontos dependerá muito da necessidade de quem vende. Quem comprou um imóvel na planta esperando valorização tende a reduzir a pedida para não sair no prejuízo em um momento de aperto no mercado.
- Quem vende terá de levar em conta propostas que sejam, pelo menos, 15% mais baixas do que o valor inicial - afirma Gilberto Cabeda, vice-presidente de Comercialização de Imóveis do Secovi-RS.
Em feirões de imóveis realizados em Porto Alegre, construtoras oferecem algumas unidades novas com até 36% de desconto - neste ano, eventos do gênero foram promovidos por empresas como Melnick e Rossi. Conforme o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS), essas liquidações não podem servir como referência no mercado. Conforme o Sinduscon-RS, as construtoras não têm oferecido redução de preço fora dessas ocasiões, em razão dos estoques relativamente baixos na Capital, exceto quando a compra é na planta, e a entrada, paga à vista.
Os números da negociação
Saiba como negociar imóveis usados em Porto Alegre
- Como a Caixa passou a exigir valor maior de entrada, solicite ao vendedor que reduza a pedida para que você consiga adequar o orçamento e fechar negócio.
- Se tiver dinheiro na mão, pague à vista. Os descontos podem chegar a até 25% do valor do imóvel, conforme o Secovi, e você pode fugir do juro do financiamento.
- Se tiver dificuldade para juntar o valor de entrada, solicite apoio para amigos ou parentes. Isso é melhor do que tomar empréstimo para aumentar o valor da entrada.
- Se puder, espere até o final do ano para comprar. A retração na economia e a dificuldade em fechar negócio poderão forçar a queda de preços na Capital
Veja as dicas para comprar imóveis novos na Capital
- A economia fraca aumenta a chance de devolução do apartamento por quem comprou na planta. Esses imóveis costumam voltar ao mercado com desconto.
- Fique atento às liquidações das construtoras. Alguns feirões oferecem parte das unidades por até 36% de desconto.
- Negocie a inclusão de outros bens no negócio, de forma a reduzir a dívida. As construtoras costumam aceitar outros imóveis e até veículos
- Negocie com a construtora prazos mais longos para as parcelas do pagamento do valor de entrada. Isso irá diluir seu custo com parcela, e o financiamento pesará menos.
- Procure imóveis de investidores em condomínios recém construídos, ou em via de conclusão. Havia uma expectativa de aquecimento do mercado imobiliário que não ocorreu, e muitos têm aceitado revender a aquisição pelo preço que pagaram.
